Je hypotheek oversluiten. De laatste jaren hoorde je er waarschijnlijk veel over. Op feestjes hoorde je van die ene buurman dat hij zijn hypotheek had overgesloten vanwege de lage rente. Zou dit voor jouw hypotheek ook interessant zijn? En is het nu nog wel relevant, op het moment dat rentes aan het stijgen zijn? Ik stelde deze en meer vragen aan hypotheekadviseur en eigenaar van De Hypotheker Zeist, Elmer van Dee.
De eerste vraag die ik Elmer stel, is: ‘Wat houdt oversluiten eigenlijk in?’ Elmer: ‘Oversluiten houdt kort gezegd in dat je je bestaande hypotheek aflost en vervangt met een nieuwe hypotheek.’
Het grote voordeel van oversluiten is dat je kunt besparen op je lasten, want je kunt je huidige hypotheek met hoge hypotheekrente vervangen door een nieuwe hypotheek, met een lagere rente. Daar tegenover staan natuurlijk wel kosten en een boete voor het vervroegd aflossen van je hypotheek, in het geval dat je voor het aflopen van je rentevaste periode gaat oversluiten.
‘Ten aanzien van de kosten bij het oversluiten van je hypotheek, kun je denken aan advieskosten, taxatiekosten, notariskosten,’ licht Elmer verder toe. ‘We kunnen met een rekensom redelijk snel zien of het voor jouw hypotheek en hypotheekvorm financieel voordelig is om over te sluiten.’
Waarom werden de laatste jaren zoveel hypotheken overgesloten?
‘Aan de ene kant werd het gedaan door woningbezitters die een hypotheek hadden afgesloten tegen een hogere hypotheekrente dan de huidige hypotheekrente. Als deze percentages maar ver genoeg uit elkaar liggen, wegen de kosten en eventueel boete van het oversluiten op tegen de voordelen, namelijk de lagere maandelijkse lasten.’
‘Het kan ook gaan om hypotheken die in zijn geheel niet meer marktconform zijn. De laatste jaren zijn andere, goedkopere hypotheken door aanbieders op de markt gebracht. Als je huidige hypotheek dan doorloopt tegen het hoge tarief, is er ook winst te behalen,’ licht Elmer verder toe.
Tot slot zijn de gestegen woningwaardes van de laatste jaren een reden voor veel woningbezitters om eens goed na te denken over hun hypotheekvorm. Wellicht was volledig aflossen bij het afsluiten van de hypotheek de beste hypotheekvorm, maar past dat nu niet meer in je plan. ‘Ook de hypotheekvorm heeft een behoorlijke impact op je maandlasten en kan een reden voor oversluiten zijn,’ zegt Elmer.
Maar dan is oversluiten alleen interessant als de rentes dalen? Met een stijgende rente waar we nu mee te maken hebben, hebben jullie vast minder aanvragen?
‘Juist de laatste tijd hebben we ook veel te maken met mensen die hun hypotheek willen oversluiten, zodat ze kunnen kiezen voor rust en zekerheid,’ zegt Elmer.
‘Stel dat je nog vier jaar moet wachten tot de rentevaste periode van je huidige hypotheek afloopt en je ziet de rentes alsmaar stijgen. Dan kun je er nu ook voor kiezen om de hypotheek over te sluiten en vast te zetten voor de komende twintig jaar. Je profiteert dan voor de resterende hypotheekduur van deze lage rente. Dat alles is natuurlijk wel gebaseerd op de aanname dat de hypotheekrente de komende tijd nog verder zal stijgen.’
Je koopt met oversluiten dus eigenlijk een stuk zekerheid?
‘Ja,’ beaamt Elmer. ‘Dat hebben we veel zien gebeuren de laatste tijd. Er kunnen verschillende redenen zijn om het gesprek aan te gaan over oversluiten.’
Dus niet alleen ten tijde van dalende hypotheekrentes is het slim om een keer je hypotheek tegen het licht te houden.
‘Je zou jezelf echt te kort doen als je je hypotheek regelt bij een verhuizing en er vervolgens niet meer naar kijkt.’
De rekensom die gemaakt wordt om na te gaan of het financieel verstandig is om over te sluiten, zal de komende tijd wellicht vaker als conclusie ‘nee’ hebben, maar ook hier gaat het niet alleen om de euro’s.
‘Als we met mensen in gesprek gaan, komt er vaak veel meer boven tafel. Vraag jezelf dus goed af waarom je zou willen oversluiten. Gaat het alleen om de maandelijkse besparing? Of wil je ook een stukje zekerheid kopen in deze markt met stijgende rentes? Als hypotheekadviseur denken we daarin graag met je mee.’
Stel nu dat ik mijn hypotheek wil oversluiten. Wat komt er dan bij kijken?
‘Bereid je goed voor op een gesprek met je hypotheekadviseur. Bedenk vooraf wat je wil bereiken met oversluiten. Maar verzamel ook alvast de benodigde documentatie. Dan kan het al heel concreet worden tijdens zo’n adviesgesprek.’
Is het een langdurig en ingewikkeld proces, het proces van oversluiten?
‘We kunnen veel voor je uit handen nemen. Denk aan het inschakelen van een taxateur en notaris. Natuurlijk hebben we je als huizenbezitter wel nodig. Bijvoorbeeld voor het verzamelen van documenten over je huidige hypotheek. Het totale traject zal ongeveer 4 tot 8 weken in beslag nemen.’
Het aflopen van de rentevaste periode is een bekend moment om na te denken over het oversluiten van je hypotheek. Op dat moment betaal je namelijk geen boete voor het oversluiten. Toch zijn er meer momenten relevant.
Voor iedereen die twijfelt: wat is het moment om over oversluiten na te denken?
‘Dat zijn eigenlijk veel verschillende momenten. Ik heb onlangs iemand mogen adviseren die voornemens is om binnen twee à drie jaar een eigen onderneming te starten. In het kader daarvan wilde hij meer zekerheid inbouwen in zijn financiële zaken en zijn hypotheekrente voor langere tijd tegen een lager percentage vastzetten. Om vervolgens minder risico te lopen tijdens de eerste jaren van het ondernemerschap.’
‘Het is ook mogelijk dat je van plan bent om je woning te verduurzamen door bijvoorbeeld zonnepanelen of een hybride warmtepomp en de kosten hiervan (gedeeltelijk) mee te financieren. Op dat moment ben je toch bezig met je hypotheek en kun je oversluiten direct regelen. Dan zou het kunnen dat je naast je besparing op de energielasten ook nog eens kunt besparen op je maandelijkse hypotheeklasten.’
Het kan dus gaan om verschillende, maar ook zeker persoonlijke redenen.
Meer weten over oversluiten?
Wil je meer weten of oversluiten voor jou een goed idee is? Neem dan contact op met je hypotheekadviseur.
Dit artikel schreef ik voor De Hypotheker.
