Als DGA kun je geld lenen van je eigen bv om een huis te kopen. Dat klinkt aantrekkelijk: je benut middelen die al in je onderneming zitten en de rente stroomt terug naar je eigen bedrijf. Maar de fiscale en juridische regels rondom een DGA-hypotheek zijn strikt. In dit artikel leggen we helder uit wanneer je dit mag, hoeveel je kunt lenen, wat je moet regelen, hoe rente en aflossing werken en welke fiscale gevolgen er zijn, inclusief de belangrijke grens van €500.000 en de uitzonderingen voor eigenwoningleningen.
Wanneer mag je jezelf een hypotheek verschaffen vanuit je bv?
Je mag in principe een lening van je bv aan jezelf aangaan, maar alleen als deze lening onder zakelijke voorwaarden plaatsvindt. Dat betekent concreet: er moet een formele leningsovereenkomst zijn, er moet onderpand (de woning) worden opgenomen, en rente, looptijd en aflossing moeten vergelijkbaar zijn met wat een commerciële lening vereist. Zonder zakelijke opzet loopt de lening het risico door de Belastingdienst te worden aangemerkt als een verkapte winstuitkering, met fiscale gevolgen.
Hoeveel mag je privé lenen van de bv?
De Wet excessief lenen bij eigen vennootschap stelt een grens: per persoon geldt in principe een plafond van €500.000 voor leningen van de bv. Bedragen boven dit maximum kunnen als inkomen/ aanmerkelijk belang worden aangemerkt en leiden tot belastingheffing. Voor een eigenwoninglening geldt echter een belangrijke uitzondering: een lening die echt kwalificeert als eigenwoningschuld (dus volledig voldoet aan de voorwaarden voor hypotheekrenteaftrek: annuïteiten- of lineaire aflossing binnen 30 jaar en zakelijke voorwaarden) kan boven die €500.000 uitkomen zonder directe box-2 heffing.
Let op: schulden bij meerdere bv’s tellen bij elkaar op; de grens geldt per belastingplichtige (voor fiscale partners gezamenlijk toegepast).
Wat moet ik regelen als ik een hypotheek vanuit de bv wil aangaan?
Een DGA-hypotheek vraagt om zorgvuldige vastlegging en uitvoering. De belangrijkste stappen zijn:
- Formele overeenkomst: stel een schriftelijke leningsovereenkomst op waarin rente, looptijd, aflossing en andere voorwaarden duidelijk zijn vastgelegd.
- Hypotheekrecht inschrijven: leg het hypotheekrecht op de woning vast bij de notaris en laat dit inschrijven in het kadaster, hetzelfde proces als bij een bankhypotheek.
- Zakelijke rente bepalen: kies een marktconforme rente. Een te lage of te hoge rente kan leiden tot correcties door de Belastingdienst.
- Aflossingsschema: zorg voor een annuïtair of lineair schema met volledige aflossing binnen 30 jaar om in aanmerking te komen voor hypotheekrenteaftrek in box 1.
- Administratie: voer een strakke administratie: betalingen, facturen en afschrijvingen moeten aantoonbaar zijn. De lening moet jaarlijks correct worden opgegeven in de aangifte.
- Advies en notaris: schakel een fiscalist en notaris in om de overeenkomst te toetsen en fiscaal veilig te structureren.
Is een hypotheek aan jezelf altijd voordelig?
Nee, het is niet automatisch voordeliger dan een reguliere bankhypotheek. Voordelen zijn duidelijk: je benut eigen middelen, je behoudt controle en de rente vloeit (deels) terug naar de onderneming. Nadelen en aandachtspunten zijn er ook:
- Liquiditeit van de bv: gebruik je de middelen in je bv voor bedrijfsactiviteiten of investeringen? Het inzetten van dat kapitaal kan de groei of continuïteit van de onderneming raken.
- Fiscale doorwerking: de rente is in privé aftrekbaar in box 1, maar in de bv is de rente juist belast als winst. Netto voordeel is afhankelijk van het verschil tussen privé- en vennootschapsbelastingtarieven.
- Kosten en rompslomp: notaris, advies en aanvullende administratie kosten tijd en geld. Voor kleinere leningen wegen die kosten relatief zwaarder.
- Risico’s: bij fouten kan de Belastingdienst naheffen, met mogelijk forse financiële gevolgen.
Een DGA-hypotheek is dus situationeel: goed te overwegen als je bv-vermogen overbodig is voor de bedrijfsvoering en je de fiscale en juridische eisen strikt naleeft.
Hoe zit het met rente en aflossing?
De rente moet zakelijk en marktconform zijn. De betaalde rente is voor jou in privé aftrekbaar in box 1 als de lening kwalificeert als eigenwoninglening en de aflossingsvereisten worden nageleefd. Aflossing moet plaatsvinden volgens het overeengekomen schema; paper-afspraken zonder daadwerkelijke betalingen voldoen niet. Niet aflossen of onduidelijke afspraken maken de lening kwetsbaar voor kwalificatie als winstuitkering.
Wat is het belastingvoordeel als je een hypotheek bij je bv afsluit?
Het voornaamste fiscale voordeel is dat hypotheekrente in box 1 aftrekbaar is, waardoor je minder inkomstenbelasting betaalt over je belastbaar inkomen. Tegelijkertijd genereert de bv rente-inkomsten die vennootschapsbelastingplichtig zijn. In sommige situaties kun je via combinatie van salaris, dividend en rente de totale belastingdruk gunstiger structureren, maar dit vergt maatwerkadvies. Het netto fiscale resultaat hangt af van jouw persoonlijke tarief, vennootschapsbelastingtarief en de marktconforme rente.
Hoeveel schuld mag ik maximaal hebben aan mijn eigen bv?
Samengevat: de algemene wettelijke grens is €500.000 voor leningen bij de eigen vennootschap; bedragen boven dat plafond kunnen leiden tot heffing als inkomen. Een eigenwoninglening die voldoet aan de voorwaarden voor hypotheekrenteaftrek kan boven dat bedrag uitkomen, mits de lening zakelijk is vormgegeven en de aflossingsverplichting wordt nagekomen. Controleer altijd of al je afspraken aantoonbaar en uitvoerbaar zijn, de fiscus kan op grond van vorm en inhoud corrigeren.
Conclusie
Een hypotheek van je eigen bv kan aantrekkelijk en efficiënt zijn, maar is allesbehalve eenvoudig. De lening moet zakelijk ingericht zijn, volledig worden vastgelegd en strikt worden nageleefd. De fiscale voordelen bestaan, maar wegen niet automatisch zwaarder dan een reguliere hypotheek bij een bank. Laat je adviseren door een notaris of fiscalist voordat je stappen zet. Zo voorkom je dat slimme financiering verandert in een dure misrekening.
