Voor de berekening van je maximale hypotheek is je toetsingsinkomen van belang. Dit toetsingsinkomen is het inkomen waarmee gerekend wordt door de hypotheekadviseur. In dit artikel ga ik dieper in op dit inkomen. Want wat houdt het toetsingsinkomen precies in? Waarom is de berekening van dit inkomen zo belangrijk? En hoe ziet deze berekening er voor jou uit?
Wat is het toetsingsinkomen?
Allereerst: wat is dit toetsingsinkomen? Voor de berekening van je maximale hypotheek, wordt gebruik gemaakt van je toetsingsinkomen. Dit toetsingsinkomen kan afwijken van je daadwerkelijke inkomen. Dit omdat er bij de berekening van het toetsingsinkomen enkele factoren worden meegenomen. Meer over deze factoren en de berekening van het toetsingsinkomen, vind je verderop in dit artikel.
De term toetsingsinkomen kom je niet alleen tegen voor de berekening van je maximale hypotheek. Maar ook bij het bepalen van je toeslagen, denk aan de huur- of zorgtoeslag.
Waarom is het toetsingsinkomen belangrijk?
Wil je weten wat je maximale hypotheek is? Dan heb je je toetsingsinkomen nodig. Hypotheekverstrekkers gaan namelijk met dit toetsingsinkomen rekenen. Iedere hypotheekverstrekker heeft andere regels ten aanzien van de berekening. Ga je een hypotheek aanvragen met NHG? Dan zijn er veelal standaardregels. Het kan wel zo zijn dat grotere maatschappijen bij aanvragen zonder NHG kunnen afwijken met betrekking tot bijvoorbeeld provisies en overwerk.
Worden overwerk en bonussen meegenomen bij de bepaling van het toetsingsinkomen?
Het kan dus zo zijn dat als je een aanvraag doet zonder NHG, je met hetzelfde inkomen, andere bedragen als maximale hypotheek krijgt bij verschillende hypotheekverstrekkers. Bijvoorbeeld omdat de ene hypotheekverstrekker je overwerk of je bonus wel meeneemt en de andere hypotheekverstrekker dit niet meeneemt. Ten aanzien van overwerk wordt bijvoorbeeld bij een aanvraag met NHG het gemiddelde van het overwerk van de afgelopen 12 maanden meegenomen. Bij een aanvraag zonder NHG hangt dit van de beroepsgroep af. Hierbij neemt men een extra bedrag mee tot 15-20% van het totale inkomen. Ook bij het meenemen van je bonus is dit afhankelijk van een aanvraag met of zonder NHG en de beroepsgroep. Bij een aanvraag met NHG wordt een bonus niet meegenomen. Bij een aanvraag zonder NHG kan het zijn dat je bonus wel wordt meegenomen, ook weer afhankelijk van je beroepsgroep. Daarnaast wordt gekeken of je al een langere tijd een bonus ontvangt, bijvoorbeeld drie jaar achter elkaar. In dat geval kan een gemiddelde van deze bonus worden meegenomen. Dit alles heeft vervolgens ook weer invloed op je maximale hypotheek.
Krijg je ook overwerk of provisies betaald? Dan kan het zijn dat deze geheel of gedeeltelijk worden meegenomen, afhankelijk van de aanvraag met of zonder NHG en je beroepsgroep.
Hoe bereken je het toetsingsinkomen?
Het toetsingsinkomen bij een vast dienstverband wordt vaak bepaald aan de hand van het vaste jaarsalaris. Hierbij wordt het vakantiegeld,
een eventuele vaste 13e maand en vaste onregelmatigheidstoeslagen meegerekend.
Krijg je ook overwerk of provisies betaald? Dan kan het zijn dat deze geheel of gedeeltelijk worden meegenomen, afhankelijk van de aanvraag met of zonder NHG en je beroepsgroep. Wordt het wel meegenomen, dan moet je in veel gevallen wel kunnen aantonen dat dit bedrag een vaste, minimale hoogte had de afgelopen drie jaar.
Om te laten zien hoe je toetsingsinkomen kan veranderen door het wel of het niet meenemen van bijvoorbeeld overwerk, onderstaand drie voorbeelden. Hypotheekverstrekker A neemt het overwerk niet mee en hypotheekverstrekker B neemt het overwerk wel mee. Hypotheekverstrekker C neemt het overwerk gedeeltelijk mee en kijkt naar het gemiddelde overwerk van de afgelopen drie jaar.
Algemene gegevens – berekening toetsingsinkomen (voor een alleenstaande)
Salaris per maand: Euro 2.500
Vakantiegeld 8%
Overwerk dit jaar: Euro 10.000
Overwerk voorgaande jaren Euro 500 + 1.500
- Hypotheekverstrekker A
Het overwerk wordt niet meegenomen. Het jaarsalaris is € 30.000 (12 x € 2.500) en het vakantiegeld is € 2.400 (8% van € 30.000). Het toetsingsinkomen is € 30.000 + € 2.400 = € 32.400. - Hypotheekverstrekker B
Het overwerk wordt geheel meegenomen. Het toetsingsinkomen ligt daardoor € 10.000 hoger, op € 42.400. - Hypotheekverstrekker C
Het overwerk wordt gedeeltelijk meegenomen. Hierbij wordt het overwerk meegenomen op basis van het gemiddelde van de afgelopen drie jaar. Dit was in de afgelopen jaren € 500 + € 1.500 + € 10.000 = € 12.000 / 3 = € 4.000. Het toetsingsinkomen is daardoor € 32.400 + € 4.000 = € 36.400.
Zoals uit bovenstaande berekeningen blijkt, maakt het dus wel degelijk verschil of andere componenten, zoals in dit geval overwerk, geheel of gedeeltelijk worden meegenomen bij de bepaling van het toetsingsinkomen.
Voor bovengenoemde toetsingsinkomens is de woonquote voor 2022 ongeveer 21%. Dat wil zeggen dat 21% van het inkomen besteedt mag worden aan de financieringslast (rente en aflossing).
Maximale hypotheek
Maar hoeveel mag je nu lenen op basis van bovenstaande toetsingsinkomens? Daarbij is ook de woonquote van belang. Deze woonquote is het percentage van je inkomen dat aan woonlasten besteed mag worden. Dit is ook wel de financieringslast en is afhankelijk van je toetsingsinkomen, de huidige hypotheekrente en of je binnen tien jaar met pensioen gaat.
Deze woonquota worden jaarlijks door Nibud vastgesteld. Voor bovengenoemde toetsingsinkomens is de woonquote voor 2022 ongeveer 21%. Dat wil zeggen dat 21% van het inkomen besteedt mag worden aan de financieringslast (rente en aflossing).
Op basis van bovenstaande berekeningen, rekening houdend met een woonquote van 21%, zou de maximale hypotheek bij de verschillende hypotheekverstrekkers als volgt zijn:
- Hypotheekverstrekker A: Met een toetsingsinkomen van € 32.400 en een woonquote van 21%, mag je € 6.804 (€32.400 * 21%) besteed worden aan woonlasten. De maximale hypotheek bedraagt dan € 146.952.
- Hypotheekverstrekker B: Met een toetsingsinkomen van € 42.400 en een woonquote van 21%, mag je € 8.904 (€ 42.400 * 21%) besteed worden aan woonlasten. De maximale hypotheek bedraagt dan € 191.000.
- Hypotheekverstrekker C: Met een toetsingsinkomen van € 36.400 en een woonquote van 21%, mag je € 7. 644 (€ 36.400 * 21%) besteed worden aan woonlasten. De maximale hypotheek bedraagt dan € 163.971.
Bovenstaande berekeningen zijn een inschatting op basis van de online maximale hypotheekberekening van De Hypotheker. Hier kun je zelf je maximale hypotheek berekenen voor jouw specifieke situatie.
Een aantal belangrijke aandachtspunten ten aanzien van het toetsingsinkomen
Nu je weet welke factoren van belang zijn voor de bepaling van je toetsingsinkomen, nog een aantal belangrijke aandachtspunten:
- Ben je samen met een partner? Dan telt het tweede salaris vanaf 2022 voor 90% mee. Hierbij wordt het hogere toetsingskomen voor 100% meegeteld en het lagere inkomen voor 90%.
- Een hogere of lagere hypotheekrente is van belang bij de berekening van je maximale hypotheek. Bij een hogere rente stijgen je woonlasten, maar wil niet altijd zeggen dat je minder kunt lenen. Je maximale hypotheek hangt weer af van de daarbij behorende woonquote.
- Heb je of betaal je partneralimentatie? Alimentatie is een langdurige verplichting of ontvangst en heeft gevolgen voor je toetsingsinkomen. De ontvangen partneralimentatie wordt vaak bij je toetsingsinkomen geteld. Betaalde partneralimentatie gaat dan weer van je toetsingsinkomen af.
- Heb je andere financiële verplichtingen? Denk aan leningen. Deze lasten zorgen voor extra financiële verplichten en daarmee wordt het maximale bedrag dat je aan wonen kunt besteden lager. Dit heeft als gevolg dat je maximale hypotheek lager wordt.
- Betaal je erfpachtcanon? Betaal je een huur voor de grond waarop je huis staat en heb je de grond dus in bruikleen? Dan wordt de betaalde erfpacht van je inkomen afgetrokken om je toetsingsinkomen te berekenen.
Meer weten over het toetsingsinkomen?
Wil je nu ook weten wat jouw toetsingsinkomen is? Welke specifieke factoren in jouw situatie gelden? Of benieuwd naar de invloed van je toetsingsinkomen op jouw maximale hypotheek? Maak dan een afspraak met een hypotheekadviseur bij jou in de buurt.
Dit artikel schreef ik voor De Hypotheker.
